使い方住宅ローン控除 還付額シミュレーターの使い方
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物件タイプと住宅の種類を選択する
新築・中古・リフォームの中から物件タイプを選び、一般住宅・認定長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅・認定低炭素住宅の中から住宅の種類を選択します。
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借入金額・金利・借入年数を入力する
借入金額（万円）、金利（%）、借入年数（10〜35年）を入力します。
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入居年と年収を入力する
入居年（2024〜2026年）と年収（万円）を入力します。年収から所得税額の概算が行われます。
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診断結果を確認する
初年度の還付額、13年間（または10年間）の累計還付額、年次別の控除額・還付額の推移表が表示されます。
活用シーンこんな場面で使えます
新築マンションを購入し住宅ローン控除の還付額を知りたい
借入金額・金利・入居年を入力するだけで初年度の還付額と累計還付額の目安が分かります。確定申告前の見通しを立てる参考にしてください。
ZEH水準省エネ住宅を検討しているが控除額の違いが分からない
住宅の種類を変えて比較することで、一般住宅とZEH水準省エネ住宅・認定長期優良住宅で借入限度額がどのくらい異なるかを確認できます。
中古住宅を購入予定で控除期間・上限額を確認したい
物件タイプを「中古」に設定すると、新築より低い借入限度額と10年間の控除期間が反映された結果を確認できます。
年収が低く控除額が所得税を超えそうで心配
年収を入力すると所得税額の概算が分かり、控除額が所得税を超える場合は住民税控除（上限9.75万円）でカバーされる仕組みを確認できます。
住宅ローン控除（減税）の基礎知識と2025年の変更点
住宅種別・控除率・控除期間の比較（2025年入居）
| 住宅種別 | 借入限度額 | 控除率 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 | 0.7% | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 0.7% | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 0.7% | 13年 |
| その他の新築（2024〜で対象縮小） | 2,000万円 | 0.7% | 10年 |
| 既存住宅（中古） | 2,000万円 | 0.7% | 10年 |
※出典：国土交通省「住宅ローン減税制度の概要」（mlit.go.jp）子育て世帯・若者夫婦世帯向けの上乗せあり
2025年の改正ポイントと注意点
- 「その他の新築」は実質終了
2024年1月以降は省エネ基準を満たさない新築住宅が住宅ローン控除の対象外になりました。新築を購入する場合は省エネ基準適合かどうかを必ず確認してください。
- 所得制限は2,000万円のまま変わらず
合計所得金額が2,000万円超の年は住宅ローン控除を受けられません。年収ベースでは目安として約2,195万円超が対象外の目安です。
- 繰り上げ返済との関係に注意
繰り上げ返済でローン残高が減ると控除額も減ります。控除期間が残っている場合は、繰り上げ返済のタイミングを慎重に検討することが節税につながります。
借入額別の住宅ローン控除還付額早見表
| 借入額 | 住宅種別の例 | 初年度 控除額 | 13年累計 控除額 |
|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 省エネ基準適合 | 約14万円 | 約155万円 |
| 3,000万円 | 省エネ基準適合 | 約21万円 | 約232万円 |
| 4,000万円 | ZEH水準省エネ | 約28万円 | 約310万円 |
| 5,000万円 | 認定長期優良住宅 | 約35万円 | 約387万円 |
• 年収500万円（所得税約13.5万）の場合、2,000万円借入なら控除のほぼ全額が還付されます。
• 年収700万円（所得税約30.7万）なら4,000万円まで控除全額を所得税・住民税で回収できます。
• 控除しきれない分は翌年度の住民税から控除（年間上限9.75万円）。
※金利1.0%・35年元利均等返済・2025年入居の試算。実際の金額は上のシミュレーターで確認してください。出典：国土交通省「住宅ローン減税制度の概要」
FAQよくある質問
Q住宅ローン控除の控除率はどのくらいですか？
2022年の制度改正により、控除率は住宅ローン年末残高の0.7%です。以前は1.0%でしたが、2022年以降に入居した場合は0.7%が適用されます。控除期間は新築住宅で13年間、中古住宅で10年間です。
Q住宅の種類によって借入限度額はどう変わりますか？
新築の場合、一般住宅は3,000万円、ZEH水準省エネ住宅は4,500万円、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅は5,000万円が控除対象となる借入限度額です。中古住宅は新築より低い限度額（一般中古2,000万円、長期優良等の中古3,000万円程度）が設定されています。
Q住宅ローン2,000万円を借りた場合、13年間で住宅ローン控除はいくらになりますか？
金利1.0%・35年返済・省エネ基準適合住宅の場合、初年度の控除額は約14万円で、13年間累計では約155万円が目安です。年収500万円（所得税約13.5万円）なら控除額のほぼ全額が毎年還付されます。ただし金利・年収・住宅の種類によって異なるため、シミュレーターで正確な金額を確認してください。
Q住宅ローン3,000万円・4,000万円の場合の控除額はいくらですか？
省エネ基準適合住宅で金利1.0%・35年返済の場合、3,000万円借入なら初年度約21万円・13年累計約232万円、4,000万円（ZEH）なら初年度約28万円・13年累計約310万円が目安です。控除額が所得税を超える分は住民税（上限9.75万/年）から引かれます。年収600万円以上あれば、3,000万円まではほぼ全額還付されます。
Q控除額が所得税より多い場合はどうなりますか？
所得税から控除しきれない金額は、翌年度の住民税から控除されます。ただし住民税からの控除には上限があり、年間9.75万円程度（前年課税所得の5%相当、上限9.75万円）までとなります。
Q住宅ローン控除を受けるための手続きは何が必要ですか？
入居した年は確定申告が必要です。会社員の場合、2年目以降は年末調整で手続きできます。確定申告では住宅借入金等特別控除額の計算明細書や住宅ローンの年末残高証明書などの提出が必要です。