マイホームを購入する際に多くの人が利用する住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、2022年の制度改正で控除率や上限額が大きく変わりました。本記事では2022年改正後の制度の仕組み、住宅種別ごとの借入限度額の違い、確定申告・年末調整での手続き方法、よくある質問まで詳しく解説します。
住宅ローン控除の仕組み（2022年改正後）
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を購入・新築・増改築した場合に、年末のローン残高に応じて所得税・住民税が控除される制度です。2022年の改正で次のように変更されました。
- 控除率：1.0% → 0.7%に変更
- 控除期間：新築住宅は13年間（一定の条件を満たさない場合や中古住宅は10年間）
- 借入限度額：住宅の種類によって細かく区分
控除額は「住宅ローンの年末残高（借入限度額が上限）× 0.7%」で計算されます。例えば年末残高3,000万円の場合、控除額は21万円（3,000万円×0.7%）です。
住宅種別ごとの借入限度額の違い
控除の対象となる借入限度額は、住宅の環境性能によって異なります。性能が高い住宅ほど限度額が高く設定されているのが特徴です。
| 住宅の種類 | 新築の借入限度額 | 中古の借入限度額 |
|---|---|---|
| 一般住宅 | 3,000万円 | 2,000万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,000万円程度 |
| 認定長期優良住宅 | 5,000万円 | 3,000万円程度 |
| 認定低炭素住宅 | 5,000万円 | 3,000万円程度 |
借入金額が限度額を超えている場合、超えた部分は控除の対象になりません。住宅の性能を高めることで限度額が上がり、結果的に還付総額も大きくなる可能性があります。
所得税で控除しきれない場合は住民税から控除
控除額が年間の所得税額を上回る場合、引き切れなかった分は翌年度の住民税から控除されます。ただし住民税からの控除には上限があり、前年の課税所得の5%（上限9.75万円）までと定められています。年収が低めの方や控除額が大きい方は、この住民税控除の仕組みも合わせて確認しておくとよいでしょう。
確定申告・年末調整での手続き方法
住宅ローン控除を受けるための手続きは、入居1年目と2年目以降で異なります。
入居1年目：確定申告が必須
会社員・公務員・自営業を問わず、入居した年は確定申告が必要です。必要な主な書類は以下の通りです。
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から送付）
- 売買契約書・建築請負契約書のコピー
- 登記事項証明書
- 本人確認書類
確定申告は入居した年の翌年2〜3月の確定申告期間内に行います（還付申告のみの場合は1月から提出可能）。
入居2年目以降：年末調整で手続き可能（会社員の場合）
会社員・公務員の場合、2年目以降は勤務先の年末調整で手続きできます。税務署から送付される「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」と「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」を勤務先に提出する必要があります。自営業の方は2年目以降も毎年確定申告が必要です。
よくある質問（FAQ）
Q: 住宅ローン控除の控除率はどのくらいですか？
A: 2022年の制度改正により、控除率は住宅ローン年末残高の0.7%です。以前は1.0%でしたが、2022年以降に入居した場合は0.7%が適用されます。控除期間は新築住宅で13年間、中古住宅で10年間です。
Q: 住宅の種類によって借入限度額はどう変わりますか？
A: 新築の場合、一般住宅は3,000万円、ZEH水準省エネ住宅は4,500万円、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅は5,000万円が控除対象となる借入限度額です。中古住宅は新築より低い限度額（一般中古2,000万円、長期優良等の中古3,000万円程度）が設定されています。
Q: 控除額が所得税より多い場合はどうなりますか？
A: 所得税から控除しきれない金額は、翌年度の住民税から控除されます。ただし住民税からの控除には上限があり、年間9.75万円程度（前年課税所得の5%相当、上限9.75万円）までとなります。
Q: 住宅ローン控除を受けるための手続きは何が必要ですか？
A: 入居した年は確定申告が必要です。会社員の場合、2年目以降は年末調整で手続きできます。確定申告では住宅借入金等特別控除額の計算明細書や住宅ローンの年末残高証明書などの提出が必要です。