※ 本シミュレーターは元利均等返済で計算しています。変動金利の場合、将来の金利変動は考慮していません。 借り換えの際は金融機関で正式なシミュレーションを行ってください。
使い方住宅ローン借り換えシミュレーターの使い方
- 1
現在のローン情報を入力する
現在の残高・残り返済年数・金利（固定または変動）・毎月の返済額を入力します。残高は最新の返済予定表や銀行のWebサイトで確認できます。
- 2
借り換え候補の金利を入力する
借り換えを検討している金融機関の金利を入力します。各銀行のWebサイトや比較サイトで最新の金利を確認してください。
- 3
諸費用を入力する（任意）
借り換えには保証料・事務手数料・登記費用などがかかります。概算費用（通常20〜50万円程度）を入力することで、実質的なお得額が計算できます。
- 4
シミュレーション結果を確認する
月々の返済額の差額・総返済額の差額・諸費用を回収できる「損益分岐点（何ヶ月後）」が表示されます。損益分岐点を超える年数以上住む予定なら、借り換えが有利と判断できます。
活用シーンこんな場面で使えます
固定金利の期間終了前に次の選択を検討したい
固定金利の適用期間が終わると、金利が大幅に変わることがあります。期間終了の6ヶ月前からシミュレーションを始め、他行への借り換えか同行での再固定かを比較しましょう。
金利が下がった局面でより有利なローンに乗り換えたい
低金利時代に借り換えることで総返済額を大きく減らせる可能性があります。特に残高が多く残り期間が長いほど効果が大きいため、早めのシミュレーションが重要です。
変動金利から固定金利に切り替えて返済の安心感を高めたい
変動金利は低い時期は安いですが、将来の金利上昇リスクがあります。固定金利に借り換えることで毎月の返済額が一定になり、生活費の計画が立てやすくなります。
繰り上げ返済と借り換えどちらが得か比較したい
手元に資金がある場合、繰り上げ返済と借り換えのどちらが有利かを比較することが大切です。一般的に金利差が大きい場合は借り換え、小さい場合は繰り上げ返済の方が有利なケースが多いです。
住宅ローン借り換えを理解するために知っておくべきこと
主要金融機関の住宅ローン金利比較（2025年目安）
| 金融機関 | 変動金利（目安） | 固定10年（目安） | 特徴 |
|---|---|---|---|
| auじぶん銀行 | 年0.219%〜 | 年1.5%〜 | ネット完結・疾病保障付き |
| 住信SBIネット銀行 | 年0.298%〜 | 年1.6%〜 | がん団信無料・ネット手続き |
| 三菱UFJ銀行 | 年0.345%〜 | 年1.7%〜 | 対面サポートあり |
| みずほ銀行 | 年0.375%〜 | 年1.75%〜 | 全国店舗でサポート |
| フラット35（ARUHI） | 固定のみ | 年1.82%〜 | 完全固定・長期安定 |
※金利は借入条件・審査により異なります。最新金利は各金融機関の公式サイトをご確認ください。
借り換えで総返済額がどれだけ変わる？（試算例）
- 【条件】残債3,000万円・残り25年・現行金利1.5%
- 現行の総返済額（目安）約3,606万円
- 借り換え後（金利0.5%に変更）約3,198万円
- 諸費用（手数料・登記費用等）約50〜80万円
- 諸費用差し引き後の純節約額約328〜358万円
借り換えを判断する3つのポイント
① 「残債1,000万円以上・残り10年以上・金利差1%以上」が目安
この3条件を満たせば借り換えメリットが出やすいと言われます。残債が少ない・残り期間が短い場合は諸費用の回収に時間がかかり効果が薄れます。シミュレーターで損益分岐点（何ヶ月後に諸費用を回収できるか）を必ず確認しましょう。
② 変動→固定の切り替えは金利上昇リスクを考慮する
日本の政策金利は2024〜2025年に上昇局面に入っています。現在変動金利で借りている方は、今後の返済計画に固定金利への借り換えを検討するタイミングかもしれません。
③ 健康状態の確認を最初に行う
借り換えには団体信用生命保険（団信）の新規加入が必要です。持病・既往歴がある場合は通常の団信に加入できないケースがあります。引受緩和型の団信が使える金融機関を選ぶか、事前に審査状況を確認してから手続きを進めましょう。
FAQよくある質問
Q借り換えに必要な費用はどれくらいですか？
主な費用は①保証料（無料の銀行も増加中）②融資事務手数料（融資額の約2.2%または定額5万円前後）③登記費用（抵当権抹消・設定で約5〜10万円）④火災保険の見直し費用などです。合計で20〜60万円程度が目安ですが、残高と条件によって大きく変わります。
Q借り換えが有利になる目安はありますか？
一般的に「残高が1,000万円以上・残り期間10年以上・現行金利との差が1%以上」であれば借り換えを検討する価値があると言われます。ただしこれは目安であり、実際には諸費用を含めたシミュレーションが必須です。
Q審査に落ちる場合はありますか？
借り換えも新規ローンと同様に審査があります。健康状態（団体信用生命保険の審査）・勤続年数・年収・他の借入状況などが審査の対象です。現在の勤務先に転職したばかりの場合や、他のローン・カードローンが多い場合は審査が厳しくなることがあります。
Q住宅ローン控除（減税）に影響はありますか？
借り換えをした場合でも、一定の条件を満たせば住宅ローン控除の適用が継続されます。ただし、「借り換え後の残高が借り換え前の残高を超えていないこと」などの条件があります。税務署または税理士に事前に確認することをおすすめします。